Parmi les bailleurs qu'on accompagne, beaucoup nous appellent avec la même inquiétude : « Mon DPE est mauvais, est-ce que je vais encore pouvoir louer ? » La question du DPE en location est devenue centrale depuis que la loi Climat et Résilience a programmé la sortie des passoires thermiques du marché locatif. Un logement classé F ou G, c'est aujourd'hui un bien qui se loue plus difficilement, se décote à la vente et tombera tôt ou tard sous le coup d'une interdiction de location. Voici ce qu'il faut comprendre, et comment une pompe à chaleur aide concrètement à sortir de la zone rouge.
Passoire thermique : ce que la loi range dans le rouge
Une « passoire thermique », c'est un logement dont le DPE est classé F ou G, les deux plus mauvaises étiquettes sur l'échelle A à G. Ces logements consomment beaucoup d'énergie au chauffage et pèsent lourd en émissions de gaz à effet de serre. Depuis que le DPE est opposable (2021), l'étiquette n'est plus indicative : elle a une valeur juridique et engage le propriétaire vis-à-vis de son locataire comme de son acheteur.
Pour un bailleur, trois conséquences se cumulent : un loyer souvent gelé (impossible d'augmenter le loyer d'un logement F ou G en cours de bail ou à la relocation dans les zones tendues), un calendrier d'interdiction de mise en location qui se resserre, et une décote à la revente. Autant de raisons de traiter le sujet avant d'y être contraint. Notre page dédiée à la passoire thermique détaille les seuils et les cas particuliers.
Le calendrier d'interdiction de location par classe
La loi Climat et Résilience organise une sortie progressive des passoires du parc locatif, en commençant par les logements les plus énergivores. Le principe : une classe DPE devient, à une échéance donnée, un « logement indécent » qu'on ne peut plus proposer à la location (nouveau bail ou renouvellement). Voici le cadrage, selon le calendrier en vigueur — on préfère rester prudent sur les millésimes exacts, qui ont bougé et peuvent encore évoluer.
| Classe DPE | Statut à la location |
|---|---|
| A à D | Louable sans restriction liée au DPE |
| E | Louable aujourd'hui, mais visé par une interdiction à l'horizon du calendrier (dernière classe concernée) |
| F | Louable aujourd'hui, interdiction programmée avant les E |
| G | Première classe visée : les G les plus consommateurs sont déjà interdits à la location, extension à l'ensemble des G selon le calendrier |
À retenir : l'interdiction ne s'applique pas d'un coup à tout le parc. Elle vise d'abord les G, puis les F, puis les E, dans cet ordre. Un logement peut donc être encore louable aujourd'hui et devenir interdit à la prochaine échéance sans que rien ne change dans le bâti. Pour un bailleur, la vraie question n'est pas « suis-je concerné ? » mais « à quelle échéance ? ».
« Non soumis au DPE » : dans quels cas
Beaucoup de propriétaires cherchent à savoir si leur bien est « non soumis au DPE ». C'est un point important, car un logement non soumis échappe mécaniquement aux interdictions de location fondées sur la classe énergétique. Sont concernés, en pratique :
- les locations saisonnières et de très courte durée, hors résidence principale du locataire ;
- certains logements occupés moins de quatre mois par an ;
- les bâtiments indépendants d'une surface au plancher très réduite ;
- les biens sans système de chauffage fixe (le diagnostic ne peut pas s'appuyer sur une installation) ;
- certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, et les lieux de culte ou monuments historiques.
Attention à ne pas surinterpréter : dès qu'un logement est loué comme résidence principale (bail classique, meublé longue durée), le DPE est requis et les interdictions s'appliquent. « Non soumis au DPE » n'est pas une porte de sortie pour un investissement locatif classique — c'est une exception liée à la nature du bien ou du bail.
Louer un DPE E, F ou G : ce qui est encore permis
La confusion la plus fréquente sur nos chantiers : croire qu'un mauvais DPE interdit déjà toute location. Ce n'est pas le cas. Aujourd'hui, un logement E ou F reste louable ; seuls les G les plus énergivores sont déjà sortis du marché. Ce qui change en revanche :
- DPE E : encore louable, mais c'est la dernière classe visée par le calendrier. Un bailleur avisé anticipe plutôt que d'attendre l'échéance.
- DPE F : louable pour l'instant, interdiction programmée avant celle des E. Le loyer est par ailleurs gelé dans les zones tendues.
- DPE G : la classe la plus exposée. Une partie des G est déjà interdite, le reste suit selon le calendrier. C'est le cas le plus urgent à traiter.
Dans tous les cas, un DPE réalisé avant travaux reste valable un temps, mais un nouveau diagnostic sera nécessaire après une rénovation pour faire constater le gain de classe.
La décote : ce qu'un mauvais DPE coûte vraiment
Au-delà de l'interdiction, un DPE F ou G pèse sur la valeur du bien. Les études de marché estiment la décote d'une passoire à 5 à 15 % face à un logement équivalent classé C ou D — ce qu'on appelle la « valeur verte ». En zone où le prix au m² est élevé, cela représente vite plusieurs dizaines de milliers d'euros à la revente. À la location, l'effet est plus insidieux : un logement mal noté attire moins de candidats, se reloue plus lentement, et son loyer ne peut pas être revalorisé tant qu'il reste en F ou G. Sortir un bien de la zone rouge, ce n'est donc pas seulement se mettre en conformité, c'est protéger la rentabilité de l'investissement.
Comment une pompe à chaleur sort un logement du rouge
Le chauffage est, avec l'isolation, le poste le plus lourd du DPE. C'est là que la pompe à chaleur change la donne. Remplacer une vieille chaudière par une pompe à chaleur air/eau fait chuter la consommation d'énergie primaire affichée, parce qu'une PAC restitue trois à quatre fois plus de chaleur qu'elle ne consomme d'électricité. Sur nos chantiers, on observe régulièrement le gain suivant :
- remplacer une chaudière fioul par une PAC air/eau : souvent 1 à 2 classes gagnées, de quoi sortir un E ou un F de la zone la plus exposée ;
- remplacer une chaudière gaz : en général 1 classe, parfois 2 selon l'état de l'enveloppe.
On reste honnête : une PAC seule ne transforme pas systématiquement un G en C. Si la mauvaise note vient surtout d'une isolation déficiente (combles nus, murs non traités, simple vitrage), le changement de chauffage à lui seul ne franchit pas toujours le seuil visé. Le détail du mécanisme et des gains attendus est expliqué dans notre guide pompe à chaleur et DPE.
La stratégie qu'on recommande aux bailleurs pressés par le calendrier, c'est le bouquet de travaux, dans cet ordre : d'abord l'isolation avant la pose de la PAC (combles en priorité, murs si besoin), puis la pompe à chaleur. C'est cette combinaison qui débloque les vrais sauts de classe et permet, en prime, de cumuler davantage d'aides, MaPrimeRénov' étant bonifiée pour les rénovations qui associent plusieurs gestes. Notre guide pompe à chaleur et rénovation énergétique détaille cette logique de projet global.
Aides et RGE : le cadrage utile pour un bailleur
Un point qu'on tient à clarifier, car il crée beaucoup de confusion : le label RGE n'est pas obligatoire pour installer une pompe à chaleur, il l'est uniquement pour toucher les aides publiques (MaPrimeRénov', primes CEE). Autrement dit, faire réaliser les travaux par une entreprise qualifiée RGE conditionne le versement des aides, pas la légalité du chantier. Pour un bailleur qui veut financer sa rénovation avec MaPrimeRénov', c'est donc un passage obligé : vérifiez la qualification de l'entreprise par son SIRET dans l'annuaire officiel avant de vous engager, et ne vous fiez pas à la seule mention portée sur un devis.
Vous êtes bailleur et votre DPE vous inquiète ? Le plus efficace est de chiffrer précisément le gain de classe possible chez vous. Demandez votre devis pompe à chaleur : on évalue votre situation, l'ordre des travaux le plus rentable et les aides mobilisables pour sortir votre bien de la zone rouge avant l'échéance.
Pour aller plus loin
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